La situazione in Italia

La questione abitativa svolge un ruolo centrale per quanto riguarda l'agenda politica.
In sintesi le questioni da porre sul tavolo della riflessione sembrano essere le seguenti:

  • stiamo vivendo in questi anni 2000 una fase di forte crescita della domanda.
    Si tratta di una domanda che è in primo luogo 'primaria', vale a dire fatta di nuove famiglie (autoctone e extracomunitarie) che cercano una propria casa: in affitto, prevalentemente, ma anche da acquistare. Le dimensioni di questa domanda sono sorprendenti, da anni '70 più che da anni 2000: 250.000 nuove famiglie all'anno dal 2001 al 2005;

  • a questa forte domanda 'primaria' si è affiancata, con la crisi economica, una domanda di investimento e di qualità che ha aiutato un mercato immobiliare, già vivace per la domanda primaria, a crescere con modalità sorprendenti, 'storiche'; e soprattutto una condizione di accesso al credito particolarmente favorevole che ci ha riportato agli anni '60;

  • la crescita c'è stata prima in termini di compravendite (dal 1998 al 2004 è stato compravenduto il 27% dello stock abitativo del nostro paese), poi nei prezzi delle abitazioni. Tanto che nella storia del nostro paese non si sono mai toccati livelli così alti nel rapporto tra reddito necessario per l'acquisto e valore della casa;

  • ma la crescita c'è stata anche in termini di affitto, soprattutto nelle grandi aree urbane.
    Le aree dove si concentra il mercato dell'affitto.
    Dal 1998 al 2004 nelle grandi città italiane i prezzi degli affitti in valori costanti sono cresciuti dell'85%;

  • in questa fase ciclica, alcune fasce della domanda sono state penalizzate. Si tratta delle fasce più deboli, in gran parte quelle che si rivolgono all'affitto rispetto alla proprietà. In sostanza la crescita sorprendente del mercato immobiliare ha aumentato il numero di famiglie che con difficoltà riescono ad accedere al bene casa.
    Non solo, le cose peggioreranno nei prossimi due-tre anni a causa della rivalutazione verso l'alto che molti contratti in scadenza dovranno registrare.
    La ricerca mette in evidenza come nel 2007 ca. 1,7 milioni di famiglie dovranno destinare più del 30% del loro reddito netto per pagare l'affitto del proprio alloggio.
    (Per le 680.000 famiglie in affitto con un reddito netto inferiore ai 10.000 euro l'anno, la percentuale salirà dal 47% del 2005 al 66% del 2007);

  • E, sotto questa luce, pesano più del passato le domanda di sfratto richieste, i provvedimenti emessi e gli sfratti eseguiti (oltre 80.000 negli ultimi quattro anni gli sfratti eseguiti con ufficiale giudiziario);

  • A fronte della crescita della domanda, dei prezzi, delle compravendite, delle nuove costruzioni private, e della crescente difficoltà di accedere all'affitto, l'offerta ha visto 'scomparire' nella sostanza una tradizionale funzione pubblica:
    l'edilizia sovvenzionata è 'evaporata' passando dalle 34.000 abitazioni ultimate nel 1984, alle 1.900 del 2004;
    l'edilizia agevolata e convenzionata si è fortemente ridotta, scendendo dalle 56.000 abitazioni ultimate nel 1984 alle 11.000 del 2004.
    L'intervento pubblico nel mercato abitativo si è molto ridotto in termini di risorse, e, allo stesso tempo ha scelto altre strade, quelle del sostegno diretto alla famiglia, attraverso le varie forme di "buoni casa" che si scontrano con i prezzi alti del mercato;





    • La “questione abitativa” è così tornata a far parlare di sé, attraverso quattro declinazioni:

      L'emergenza dei senza casa e degli extracomunitari, che ha riportato nelle nostre città la questione delle occupazioni e delle baraccopoli;
      L'emergenza della fascia più debole della popolazione residente, che è cresciuta con la crisi economica e con il boom immobiliare, e si esprime affollando i bandi per le graduatorie dei 'buoni casa' e della residua edilizia economica popolare;
      L'emergenza di una fascia di domanda che vede e vedrà aumentare il peso dell'affitto sul proprio reddito, e quindi, l'emergenza di una domanda media o medio-bassa che registrerà un significativo peggioramento delle propria condizione abitativa;
      E infine una domanda di non proprietari, che si scontra con i picchi troppo alti dei prezzi che l'attuale fase di mercato sta vivendo.
    E’ evidente come in questo contesto debbano emergere nuove linee di intervento da parte del soggetto pubblico da mettere in atto nei prossimi cinque anni.
    Queste nuove linee di intervento dovranno rispondere a tre emergenze che derivano dall’analisi della domanda:

      la salvaguardia di un mercato della casa in affitto per le famiglie a basso reddito (autoctone e extracomunitarie);
      l'ampliamento di un mercato dell'affitto per le famiglie a reddito medio e medio-basso, che non hanno casa di proprietà, a 'prezzi' ragionevoli;
      l'ampliamento del mercato dell'offerta di alloggi da compravendere a prezzi calmierati rispetto agli eccessi della fase ciclica immobiliare.