1. Premessa. Il concorso ha come oggetto un’area di circa 118.000 mq complessivi, oggi per intero destinati a strutture ospedaliere, di cui sono comproprietarie Regione Toscana e Università di Pisa. Tale area s’intende soggetta ad alienazione. La parte più antica dell’edificato complessivo (angolo nord est), costruita nel secolo XIII e “abbellita” nel XIX, è posseduta in parte anche all’Opera della Primaziale Pisana, che vi ha sistemato il museo delle Sinopie, e dalla Cassa di Risparmio di Lucca Pisa e Livorno, che vi tiene una sua agenzia. Questa sezione non è soggetta ad alienazione ma, presumibilmente, dovrebbe essere coinvolta dal piano di recupero cui tende il concorso. Il lato nord dell’area confina con la Piazza del Duomo; addossate a questo lato insistono stabilmente le “bancarelle”, non rimosse dopo il decreto Ronchey. Il concorso, bandito dal Comune di Pisa col l’accordo di altri enti cointeressati, è stato vinto dal gruppo di progettazione avente come capofila l’architetto David Chipperfield. Esso, ai sensi del bando, non è vincolante in nessuna forma per il Comune di Pisa né per gli altri enti e, allo stadio attuale, si presenta come preliminare a un piano di recupero.
2. Il porticato. Il progetto vincitore ha come idea guida “la spina centrale: un doppio colonnato come elemento cerniera del nuovo sistema urbano” che penetra l’area in linea retta per circa due terzi in senso nord sud partendo dalla Piazza, su cui si aggancia con un breve incipit esteso in senso est ovest. La sua funzione potrebbe essere bidirezionale, sia come “scolmatore” della Piazza, soggetta a una pressione turistica eccessiva, sia come tramite per raggiungerla da sud. La Giuria ha apprezzato il modesto impatto del progetto, che ha giudicato “morfologico”, e il suo raccordo “neoclassico” con le prestigiose architetture della Piazza. Sinora questo è l’aspetto del progetto Chipperfield che ha sollevato discussione e sulla quale la stessa giuria ha posto il massimo dell’attenzione, dal momento che trattasi dell’unico inserimento architettonico in senso proprio (il rimanente edificato non viene progettato). Tuttavia il fatto puramente morfologico può tradursi in un accecamento di altri problemi da affrontare in un progetto urbanistico, che non sono mai prioritariamente di carattere formale. E ciò in effetti accade, come vedremo più avanti.
3. Pubblico/privato. Il totale della superficie interessata è di 117.895 mq. A uso pubblico ne sono destinati 35.000 (30%), in concessione (alberghi, ristoranti, commerciale) 12.200 (10%), a uso privato residenziale 50.850 (60%). Il 70%, come indice di privatizzazione per un’area oggi interamente pubblica, appare molto elevato. Inoltre ben 15 cliniche vengono destinate a edilizia residenziale/commerciale/direzionale per la realizzazione di 330 unità immobiliari. Si tratta di un carico urbanistico che possiamo valutare eccessivo, considerando anche che la caserma “Artale”, contigua sul lato sud e in via di  dismissione da parte del Ministero della Difesa, avrà presumibilmente una destinazione analoga. Il corridoio porticato non conduce e non approda a nessuno spazio significativo ma termina ai bordi della stessa caserma, volendo innestarsi su via Nicola Pisano. Esso non innesca perciò un invito destinato a diluire il fortissimo richiamo offerto dalla Piazza ma, all’inverso, appare funzionale all’affaccio dei residenti verso di essa (“lo spazio si propone come luogo di sosta e d’incontro e al contempo come luogo per riaprire nuove prospettive e visuali verso il Campo dei Miracoli”). Tenderebbe cioè, per quanto se ne può dedurre, ad accrescere la rendita di posizione degli immobili da destinare ad abitazione mentre rinuncia all’altra possibile funzione (quella di “scolmatore”). Inoltre, almeno dando fede alle dichiarazioni sinora rilasciate dal Sindaco di Pisa, la nuova edilizia abitativa dovrebbe soddisfare la richiesta di residenze di lusso (il progetto Chipperfield sembra convalidare tale indirizzo). La proposta è plausibile ma è anche necessario tenere conto di che cosa si perderebbe: non si soddisferebbe cioè la richiesta assai pressante di residenze per studenti e si rinuncerebbe implicitamente a tentare di calmierare il mercato degli affitti.
4. Viabilità e parcheggi. Compare un errore da matita blu nel progetto Chipperfield, che la stessa Giuria ha rilevato: “appare inopportuna la viabilità di attraversamento dell’Orto Botanico”. Tuttavia la proposta di nuova viabilità cui ci si riferisce è solo la parte emergente di un problema assai serio. Infatti la strada suddetta tendeva (così dichiarano i progettisti) a collegare in senso est ovest Borgo Stretto con via Bonanno e rappresentava una delle due vie di attraversamento dell’area destinata a residenze. Sembrerebbe utile al contrario escludere del tutto il traffico di attraversamento, che diverrebbe aggiuntivo a quello pertinenziale, adottando per esempio percorsi a racchetta. Poiché però le cliniche da destinare a residenza sono tutte sopraelevate e dotate di rampa di accesso, ciò faciliterebbe una eventuale soluzione integrale su due livelli (vie e parcheggi sotto, pedoni, biciclette e veicoli speciali sopra). Con la soluzione proposta invece si prevede che i parcheggi privati a servizio delle residenze occupino 17.000 mq; a questi ne andrebbero aggiunti 18.000 aperti al pubblico (a pagamento). Le superfici pavimentate occuperebbero 40.295 mq, pari un terzo della superficie totale, a fronte di 31.250 mq di superficie coperta (26,5%) e 5.850 (5%) di superficie porticata (5%). Non è difficile valutare la quantità sproporzionata di veicoli che sarebbero attratti e circolerebbero all’interno della lottizzazione. Nell’ospedale attuale, come è noto, è  ammesso solo il traffico di servizio: perciò con la nuova pressione di veicoli in movimento e in sosta si perderebbe in buona misura il vantaggio del trasferimento in altra sede delle funzioni ospedaliere e universitarie. Un’occasione sprecata.
5. Il verde. Nonostante la presenza sull’area di ben 610 piante, delle quali molte di grande pregio, non si legge un piano organico del verde né si percepisce uno sforzo tendente a valorizzarlo. Anzi, 15.000 mq (45% del verde esistente, oggi interamente pubblico) verrebbero privatizzati e resi pertinenziali (recintabili, dunque). La scarsa propensione dei
progettisti ad affrontare le problematiche del verde si evidenzia dal suggerimento, già ricordato, di attraversare l’orto Botanico con una strada che avrebbe sezione e andamento di via carrabile. Anche in questa materia se ne deduce  l’impegno ideativo sembra andare verso l’apprezzamento degli immobili da alienare e da trasformare in condomini con giardino di proprietà annesso. Tale criterio non si può condividere e un piano del verde necessita in ogni caso.
6. Ricettività. Si prevede un solo albergo: nella clinica chirurgica attuale (5.600 mq), opera realizzata su progetto dall’architetto Crescentino Caselli nel 1897. La soluzione richiede il rispetto dell’esistente (l’edificio è notificato) e una
disciplina specifica riguardo agli accessi (l’albergo è inserito nella zona pedonale). È anche previsto un unico servizio di ristorazione (2.300 mq) con affaccio diretto sulla Piazza e resede antistante per sistemarvi i tavoli all’aperto. Esso, così come appare proposto, interromperebbe la continuità del profilo meridionale della Piazza e inoltre vi inserirebbe una funzione assai impropria. Data la forte immagine che gli verrebbe conferita e per il tipo di clientela “veloce” cui esso tendenzialmente si rivolgerebbe è prevedibile che le multinazionali dei fast food farebbero a gara per aggiudicarselo. Anche in questo caso sembra che si tenga conto non del decoro della Piazza ma, inversamente, della rendita di posizione che essa potrebbe conferire al servizio di ristorazione.
7. Spazi museali. Possiamo presumere una incompletezza iniziale riconducibile agli enti culturali che potevano preoccuparsene istituzionalmente (Soprintendenza e Opera della Primaziale). Non preesisteva infatti al bando di concorso, per quanto risulta, il piano per un sistema o un uso museale di parte dell’area da sottoporre ai concorrenti, che in effetti si sono mossi in maniera autonoma. Anche un progetto di percorso museale integrato, elaborato appositamente da ArtWatch nel 2002, dopo una iniziale apertura fu in effetti lasciato cadere e non sostituito da altre proposte. I problemi tuttora esistenti in questo settore hanno invece necessità di spazi appositi per essere risolti. Per esempio: gli affreschi del Camposanto superstiti con la serie del Trionfo della Morte sono esposti in locali a questo attigui mentre le sinopie si trovano dalla parte opposta del prato: impossibile collocarli vicini e fare confronti alla stessa scala senza disporre di volumi appositi. Busti, sculture, rilievi medievali, già collocati in esterno sui monumenti della Piazza, sono stati sostituiti nei loro siti con copie e trasferiti (non si può dire esposti ma piuttosto ammassati) nel piccolo museo dell’Opera. Sussisterebbe in ogni caso la necessità di dare contiguità e coerenza di leggibilità in spazi appositi al medioevo pisano, molto sottostimato. Invece sculture e dipinti, un tempo riuniti nel museo Nazionale di S. Matteo, per pure ragioni proprietarie furono suddivisi in due musei separati e distanti fra loro: quelli dell’Opera, appunto, e di S. Matteo, sul lungarno Mediceo. Nel progetto Chipperfield si prevede solo un limitato, insufficiente e non qualificato ampliamento degli spazi espositivi contigui al museo delle sinopie e, ben più in là, la musealizzazione dell’attuale scuola di anatomia. Questa, per dire la verità, fa già museo di se stessa, per le storiche aule ad emiciclo e per ciò che conserva, come le preziose raccolte di organi umani in formalina, il materiale didattico, le tavole anatomiche di Paolo Mascagni e altro ancora. L’edificio è enorme (16.550 mq) ma assai poco flessibile e non viene collegato dal progetto Chipperfield né con la “spina” porticata né con altri spazi ad uso culturale. Non appaiono espressamente indicati, né in questa sede né altrove, luoghi appositi per la didattica museale, che invece appare essenziale per raggiungere alcuni obiettivi. Un percorso museale tematico sul medioevo pisano si può infatti realizzare anche senza ricorrere totalmente agli originali (senza svuotare il museo di S. Matteo, per essere espliciti, e anzi sollecitando l’interesse a visitarlo) ma aggiornando con le tecnologie disponibili i sistemi espositivi e i sussidi informativi ai visitatori. Gli obiettivi che si potrebbero raggiungere sarebbero, per esempio: dare al doppio porticato un senso di continuità culturale (non solo commerciale, come previsto) con la Piazza; qualificare meglio l’offerta; prolungare la sosta turistica e di conseguenza dissuadere le agenzie dalla programmazione del solo “vedi e fuggi”; offrire un’informazione più completa e corretta ai visitatori, che in massima parte continuano a ignorare il grandissimo valore storico artistico del medioevo pisano nel suo complesso; ridurre il tempo della visita diretta a fronte degli originali, tendenzialmente soggetti a usura, danneggiabili per effetto delle variazioni quotidiane di microclima, inidonei a sopportare flussi eccessivi di osservatori. Eccetera. Una soluzione del genere potenzierebbe il piano museale già approvato dagli enti pisani.  Resta tuttavia da confermare, pur nel rispetto delle decisioni già assunte, che tale progetto a nostro avviso non è efficace per una serie di motivi. In primo luogo esso mantiene la frammentazione  del materiale espositivo e lo suddivide in singole unità museali, distribuite sui Lungarni e altrove: in realtà più messaggi di richiamo limitato non producono lo stesso effetto di un solo messaggio forte, mentre moltiplicano i costi di gestione. In secondo luogo, se si intendeva impegnare maggiormente i lungarni nel percorso di visita verso la Piazza del Duomo, che si situa a nord ovest, si doveva immaginare un approdo turistico all’altezza del ponte della Vittoria, ossia a sud est, e non sul medesimo versante ovest della città. Infine è necessaria una riflessione complessiva degli effetti potenziali che l’impatto del turismo di massa avrebbe sulla città storica. Già le ricerche di space syntax condotte presso la Facoltà pisana di Ingegneria hanno mostrato che il centro di Pisa possiede morfologicamente un forte effetto polarizzante. In più esso deve sopportare il forte carico dell’utenza universitaria. Sarebbe dunque assai rischioso (e antieconomico) richiamarvi anche turismo di massa. Si deve al contrario considerare una fortuna che la Piazza, così fortemente attrattiva, sia rimasta decentrata e quasi marginale rispetto al nucleo antico. La ristrutturazione del S. Chiara offre perciò l’occasione per creare filtri di flusso e proporre inviti differenziati per la visita al resto della città. Infatti il problema di fondo non è quello della raggiungibilità fisica: altrimenti non si spiegherebbe, per esempio, come i visitatori della Certosa di Calci siano tre volte superiori a quelli del museo di S. Matteo (cinque volte, se si aggiungono i visitatori del contiguo museo di Storia naturale). L’intera materia potrebbe essere riconsiderata alla luce di tali constatazioni (oggettive).
8. Convegnistica. Non sembra prevista o lo è solo enunciativamente (nell’attuale scuola di anatomia), ma senza una progettazione specifica e l’individuazione di spazi congrui. Si tratterebbe di un’occasione sicuramente sprecata se vi si rinunciasse perché essa crea occupazione, richiama frequentazione di alto livello culturale, attrae opinion leader, si può porre in sinergia con le tre università e le istituzioni di ricerca, integra l’uso delle strutture ricettive nei periodi di stanca del turismo. Le soluzioni che attualmente si preferiscono per la convegnistica prevedono ambienti frazionati o frazionabili (per organizzare più sessioni o più convegni contemporaneamente), sale multimediali collegate in rete, spazi espositivi, servizi di ristorazione interni, contorno di prestigio. Integrando fra loro convegnistica, didattica museale, albergo e ristorazione il complesso di S. Chiara potrebbe offrire l’optimum con spese di gestione contenute.
9. “Bancarelle”. Se ne prevede lo spostamento e la sistemazione lungo il percorso porticato. L’argomento merita tuttavia una riflessione perché la questione non si può porre solo in termini di “sfratto”, fermo restando che gli orribili  contenitori addossati al muro del vecchio Ospedale devono essere rimossi e il muro stesso messo in vista. Quindici anni dopo l’emanazione del decreto Ronchey il numero dei chioschi risulta aumentato e sono stati destinati a questo uso spazi ulteriori, senza però che una sola bancarella prospiciente alla piazza vi si trasferisse. Non possiamo però interpretare ciò solo come frutto di lassismo amministrativo: devono esserci altre ragioni, che vanno pertanto verificate. La più visibile è che le bancarelle creano occupazione e muovono denaro. Inoltre contribuiscono ad allungare il tempo di permanenza dei turisti sulla Piazza. Infine offrono al turismo veloce, in maniera massiccia, prodotti di facile acquisto: in altre situazioni lo smercio di tali prodotti ha contaminato e degradato il livello di negozi storici un tempo prestigiosi (a Firenze, per esempio). Per converso i commercianti delle bancarelle devono rendersi consapevoli che una grossa fetta del valore aggiunto da essi realizzato non dipende né dal loro investimento (bassissimo) né dalla qualità di ciò che vendono ma piuttosto dalla posizione. I loro guadagni, in altri termini, derivano in buona misura dal prestigio della Piazza e dalla sua altissima frequentazione (circa tre milioni di persone l’anno): perciò la sola tassa di occupazione dello spazio pubblico che essi corrispondono non è adeguata a conguagliare le plusvalenze che ne ricavano. La loro attività potrebbe (dovrebbe) essere ricondotta almeno in parte nell’alveo delle attività commerciali previste dalla legge Ronchey, cioè trovare sede con reciproci vantaggi all’interno di uno spazio museale integrato ed essere gestita in regime di convenzione, secondo modalità eventualmente concordate con la Direzione generale per l’innovazione tecnologica e la promozione del Ministero per i beni e le attività culturali. L’alternativa potrebbe essere quella di riunire tutte le bancarelle in una sorta di bazaar ma il progetto Chipperfield non offre spazio a nessuna delle due soluzioni.
10. Fattibilità. È la parte del progetto Chipperfield più necessaria di integrazione. Il capitolo che gli è dedicato si limita al solo calcolo dei costi: “l’idea progetto trova la sua sostenibilità finanziaria e quindi il potenziale interesse del settore privato, in quanto è in grado di generare flussi di cassa (cash flow positivi) capaci di remunerare l’investimento stesso nonché di coprire i costi annuali per il servizio del debito”. Tale calcolo è in effetti molto accurato in termini di ammortamento del debito (si spinge fino a definire l’utile a ciò destinabile dalla gestione dei parcheggi pubblici, ovviamente a pagamento) ma tutto è finalizzato all’alienazione del complesso, che dovrebbe fruttare un ricavo pari a € 215.868.490,00. Non si individuano invece attività che creino entrate permanenti e occupazione stabile (la convegnistica, per esempio, o anche la gestione di spazi museali attrezzati). Ciò lascia supporre che si proponga in realtà un’alienazione secca del complesso senza nessuna prescrizione a livello di gestione. Si tratta di un aspetto determinante da approfondire, anche considerando che se ne deve dare atto ai progettisti i tempi del concorso erano troppo ristretti per consentire di costruire un quadro funzionale informato e convincente.
11. Parere di sintesi. Tra i vari progetti presentati quello premiato appare fra i più attenti (forse il più attento) alla finalità dell’investimento immobiliare. Era noto che il ricavato dalla vendita dell’area sarebbe stato destinato al completamento del nuovo ospedale di Cisanello ma probabilmente la commissione giudicante è andata oltre le intenzioni della committenza, approvando una soluzione che ricerca il massimo delle plusvalenze però con svantaggio delle compatibilità. Fortunatamente è stato precisato dal sindaco di Pisa Paolo Fontanelli (riunione pubblica del 13 novembre 2007) che il finanziamento del nuovo ospedale di Cisanello sarà interamente coperto dal piano ospedaliero regionale e che quindi il ricavato dell’operazione non condizionerà la realizzazione di quell’opera. Si tratta comunque di area di proprietà pubblica e non apparirebbe coerente una sua alienazione selvaggia. Vi è ancora tempo e modo sia per rimuovere alcune scelte veramente pericolose (il servizio di ristorazione con accesso diretto dalla Piazza, per esempio) sia per elaborarne altre, alcune delle quali abbiamo suggerito sopra. Ciò può avvenire in termini progettuali, ossia dal momento in cui sarà formalizzato l’incarico per la stesura del piano di recupero, sanando anche l’incongruenza di un bando che, su un programma tanto impegnativo, concedeva ai concorrenti solo tre mesi di tempo e per di più estivi (da giugno ad agosto). Può avvenire, soprattutto, sollecitando una maggiore partecipazione di altre istituzioni che possono essere coinvolte nel progetto a livello di contenuti (soprattutto sulla questione degli spazi museali), magari istituendo un comitato di coordinamento operativo. Torniamo in altri termini alla nostra vecchia proposta di creare un apposito tavolo di lavoro cittadino che promuova una fase ulteriore di elaborazione complessiva, da sottoporre in fase finale al Consiglio comunale affinché esso, nella sua sovranità, possa deliberare con piena cognizione. Resta comunque fermo e categorico il giudizio di massima sulle destinazioni d’uso: appare sovrabbondante lo spazio destinato alla residenza. Ciò rende il progetto estremamente rigido e limita le stesse capacità della città di governare il proprio futuro.

Firenze, 22 novembre 2007
ArtWatch Italia
Il Presidente
(prof. Piero Pierotti)